A venda de um imóvel pertencente a uma instituição do Terceiro Setor pode parecer, à primeira vista, uma decisão essencialmente patrimonial: existe um bem que deixou de ser necessário, está subutilizado ou passou a gerar custos, e a instituição avalia transformá-lo em recursos.
Mas, quando o patrimônio pertence a uma instituição sem fins lucrativos, a decisão não deve ser analisada apenas sob a perspectiva de mercado.
Quem tem competência para autorizar a venda? O estatuto estabelece algum procedimento específico? Existem restrições relacionadas ao imóvel? As condições da operação são adequadas? E, depois da venda, como os recursos serão utilizados?
A resposta não é necessariamente a mesma para todas as instituições. Ela depende da natureza jurídica da entidade, de seus atos constitutivos, de sua estrutura de governança, da situação do patrimônio e da legislação aplicável.
O patrimônio pertence à instituição – e não a quem a administra
Um dos primeiros cuidados está em compreender que o imóvel integra o patrimônio da pessoa jurídica. Ele não pertence individualmente a dirigentes, associados, conselheiros ou mantenedores apenas porque essas pessoas participam da administração da instituição.
O Código Civil estabelece que a pessoa jurídica não se confunde com seus associados, instituidores ou administradores e que os atos praticados pelos administradores obrigam a pessoa jurídica quando exercidos dentro dos limites de seus poderes.
Essa distinção é especialmente importante em decisões que envolvem bens de valor relevante. A administração do patrimônio deve estar vinculada à finalidade e aos interesses da própria instituição, e não a interesses particulares de quem exerce funções de gestão.
Quem pode decidir pela venda?
Não existe uma resposta universal segundo a qual toda venda de imóvel por uma entidade sem fins lucrativos deva ser necessariamente aprovada por determinado órgão.
O ponto de partida é verificar a estrutura jurídica da instituição e as regras estabelecidas em seus atos constitutivos.
No caso das associações, por exemplo, o Código Civil determina que o estatuto estabeleça o modo de constituição e funcionamento dos órgãos deliberativos, além da forma de gestão administrativa e de aprovação das contas. A lei também define competências privativas da assembleia geral, mas não atribui genericamente a ela toda e qualquer decisão patrimonial.
Por isso, antes de iniciar uma operação de venda, é necessário verificar, entre outros aspectos:
- quem representa juridicamente a instituição;
- quais são os poderes atribuídos aos administradores;
- quais matérias dependem de deliberação de outros órgãos;
- se o estatuto ou outro ato constitutivo estabelece procedimentos específicos para atos patrimoniais;
- se existem regras internas ou exigências legais adicionais aplicáveis à entidade.
Uma venda realizada por quem não possui os poderes necessários pode gerar questionamentos sobre a própria operação e sobre a responsabilidade dos envolvidos.
O imóvel também precisa ser analisado antes da venda
A decisão patrimonial não começa com a procura por um comprador.
Antes disso, é importante compreender exatamente qual é a situação jurídica e patrimonial do imóvel.
Matrícula, titularidade, eventuais ônus ou gravames, restrições, situação registral, ocupação, contratos existentes e outras circunstâncias podem interferir na operação ou exigir providências prévias.
Também é necessário avaliar se o imóvel possui alguma característica que imponha tratamento específico. Um bem recebido com determinadas condições, vinculado a uma finalidade, sujeito a restrições ou relacionado a recursos de origem específica pode exigir uma análise diferente daquela aplicável a um imóvel adquirido livremente pela instituição.
A existência de patrimônio imobiliário, portanto, não significa que todos os bens possam ser tratados da mesma maneira.
Quanto vale o imóvel?
Outra questão central é o valor da operação.
Uma decisão patrimonial responsável não deve considerar apenas a existência de um comprador interessado, mas também se as condições da venda são compatíveis com os interesses da instituição.
Avaliação adequada do bem, condições de pagamento, eventuais custos da operação e comparação com alternativas possíveis ajudam a demonstrar que a decisão foi tomada com base em critérios objetivos.
Esse cuidado ganha ainda mais relevância quando se trata de patrimônio significativo. A alienação de um imóvel por valor inadequado pode produzir um prejuízo patrimonial que ultrapassa os efeitos imediatos da operação.
A legislação também evidencia a importância da observância das formalidades e das condições adequadas nas operações que envolvem patrimônio de determinadas entidades. No âmbito da Lei de Improbidade Administrativa, por exemplo, há previsão específica para situações envolvendo alienação de bens de entidades alcançadas pela lei por preço inferior ao de mercado, quando presentes os demais requisitos legais.
Isso não significa que toda entidade privada sem fins lucrativos esteja automaticamente submetida a esse regime. Significa, sim, que a alienação patrimonial deve ser analisada considerando a natureza jurídica da instituição e o conjunto de normas que efetivamente lhe é aplicável.
E depois da venda: o que acontece com os recursos?
Essa talvez seja uma das perguntas mais importantes – e que muitas vezes aparece tarde demais.
A venda transforma um ativo imobiliário em recursos financeiros, mas isso não significa que a instituição possa ignorar sua finalidade, suas regras internas ou as normas que disciplinam sua atuação.
A resposta depende da natureza da instituição, da origem e da situação do patrimônio, das regras estatutárias e da legislação aplicável.
Para entidades beneficentes, isso inclui observar as exigências legais quanto à aplicação dos recursos na manutenção e no desenvolvimento de suas finalidades institucionais. A Lei Complementar nº 187/2021 estabelece, entre os requisitos para as entidades beneficentes alcançadas por seu regime, a aplicação de rendas, recursos e eventual superávit integralmente no território nacional, na manutenção e no desenvolvimento de seus objetivos institucionais. A mesma lei exige escrituração contábil regular e a conservação, por dez anos, de documentos que comprovem a origem e o registro dos recursos e de atos ou operações que impliquem modificação da situação patrimonial.
Assim, a destinação dos recursos obtidos com a venda não deve ser tratada como uma questão meramente financeira. Ela também integra a responsabilidade patrimonial e institucional da entidade.
Vender um imóvel pode ser uma boa decisão
Nada impede, em princípio, que uma instituição avalie a alienação de um imóvel quando essa medida estiver de acordo com sua realidade e com seus interesses institucionais.
Um imóvel pode deixar de ser necessário à operação. Pode estar subutilizado. Pode representar um custo de manutenção elevado. Pode existir uma alternativa mais eficiente para utilização do patrimônio. Ou a instituição pode concluir que a conversão daquele ativo em recursos permitirá fortalecer suas atividades.
O problema não está, portanto, na venda em si.
O problema está em transformar uma decisão patrimonial relevante em uma operação sem análise suficiente.
A boa governança exige que a instituição consiga demonstrar por que decidiu vender, quem estava autorizado a decidir, quais critérios foram considerados, em que condições a operação foi realizada e qual será o tratamento dado aos recursos obtidos.
Formalização também faz parte da decisão
Uma decisão patrimonial bem tomada precisa ser adequadamente documentada.
Atas, deliberações, avaliações, documentos do imóvel, manifestações dos órgãos competentes, instrumentos contratuais e registros contábeis devem formar um conjunto coerente, capaz de demonstrar a regularidade da operação.
Além disso, a própria transferência do imóvel deve observar a forma jurídica exigida para o negócio. Como regra geral, o Código Civil estabelece que a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que envolvam a transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, salvo disposição legal em contrário.
A formalização, nesse contexto, não é uma etapa burocrática separada da decisão. Ela é parte da própria segurança da operação.
O patrimônio também precisa estar alinhado à estratégia institucional
Há uma questão anterior a todas as demais: o imóvel ainda faz sentido para a instituição?
Essa pergunta parece simples, mas pode exigir uma análise estratégica.
Um imóvel que hoje parece pouco útil pode ter importância para uma expansão futura. Por outro lado, um bem mantido apenas por tradição pode consumir recursos que seriam mais bem empregados em atividades diretamente relacionadas à missão institucional.
Por isso, decisões sobre patrimônio não deveriam ser tomadas isoladamente. É importante relacionar a situação do bem ao planejamento institucional, às necessidades presentes e futuras, à sustentabilidade financeira e à capacidade da organização de cumprir sua finalidade.
Em determinadas situações, vender pode ser a decisão mais responsável. Em outras, manter, reformar, alugar, utilizar de outra maneira ou até adquirir outro imóvel pode ser mais adequado.
Uma venda patrimonial é, antes de tudo, uma decisão institucional
A pergunta “um imóvel da instituição pode simplesmente ser vendido?” é importante justamente porque a resposta não cabe em um simples “sim” ou “não”.
A alienação pode fazer parte de uma gestão patrimonial legítima e estratégica. Mas, para chegar a essa decisão com segurança, é necessário compreender a natureza da instituição, seus atos constitutivos, os poderes de seus administradores, a situação jurídica do imóvel, as condições econômicas da operação e as regras aplicáveis à utilização dos recursos.
Mais do que autorizar ou impedir uma venda, a análise jurídica preventiva deve ajudar a instituição a tomar uma decisão que possa ser sustentada no presente e explicada no futuro.
Quando o patrimônio é institucional, a qualidade da decisão também faz parte da responsabilidade de quem o administra.
Para saber mais, consulte a equipe da ALCOE Advogados Associados.
